乡村地方概念

派恩赫斯特, 北卡罗来纳

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兰德尔·阿伦特(Randall Arendt)

规划历史悠久的乡村中心的扩建

Village of 派恩赫斯特 村 center

乡村广场
派恩赫斯特, 北卡罗来纳

• 与历史悠久的乡村核心相邻的35英亩土地未被充分利用
• 规划出适合步行,多功能的发展,以补充历史悠久,以行人为导向的社区特征
•  乡村地方总体规划 是富有创意的灵活文档,为创新分区提供了基础
• 为期三天的宪章根据社区的意见,创建了带有视觉效果图的初始“概念计划”
• 精心制定的2014年1.68亿加元开发提案未能获得村理事会的支持
• 继续磨练概念并找到合适的开发人员

Village of 派恩赫斯特 村 core photo courtesy 派恩赫斯特 Resort.

TVillage of 派恩赫斯特 是位于北卡罗来纳州中南部的Sandhills的大约13,000人的社区。这是历史悠久的家 派恩赫斯特 Resort,建于598英亩, 詹姆斯·沃克·塔夫茨 1895年。度假村和村庄均因其“在美国高尔夫历史上的重要历史性作用”而于1996年获得“国家历史地标”称号。 根据乡村文学,但村庄本身直到1980年才合并成立。

According to the 派恩赫斯特 Resort,“塔夫茨(Tufts)希望创建一个村庄,各种人都可以负担得起参观。”由Frederick Law Olmsted设计的原始村庄包括私人小屋,客房和酒店。到1900年代初,塔夫茨(Tufts)希望将消防站,百货商店和涂装工场添加到一个“美丽,健康,新英格兰风格的村庄,在那里那些患有呼吸道疾病和其他疾病的人可以与家人和朋友一起来并在阳光充足的土地上休养生息。 。 。松香空气的药用品质。”

Preserving the 派恩赫斯特 Character: 计划ning for “Village Place”

An early photograph of the Village of 派恩赫斯特. Photo courtesy Village of 派恩赫斯特.
An early photograph of the Village of 派恩赫斯特.
Photo courtesy Village of 派恩赫斯特.
T尽管村民在2006年建立了一个涵盖村民大部分地区的地方历史区,但村民中心周围的一些地区仍未建成或不符合村民以步行者为导向的历史性质。该地区的目标是在进行建设时(无论是重新开发还是新填充)维护派恩赫斯特的品格。

为了进一步指导邻近村庄核心的较大的可开发区域之一的规划,该村庄对 乡村地方总体规划 (最初称为 NewCore总体规划),同样在2006年。 主要计划 反映了居民和官员在这个未充分利用的填充站点上维护社区氛围的愿望,该站点具有巨大的再开发潜力。很明显需要这样一个积极的计划:如果没有一个总体的愿景,相应的计划和更新的法规,就不可能创造繁荣而适当的历史悠久的乡村中心。

在采用后的两年内进行了两次修改, 主要计划 由Nashville的 沃克协作 是社区的产物 综合远程计划 在2003年采用。 远程计划 确定了位于村中心以北的重要区域,需要特殊指导和规划结构,以帮助塑造未来的重建并阻止市场力量在 特别指定 时尚。

未充分利用的示例3
迁移不适当或未充分利用网站的使用’巨大的潜力是这项计划的主要目标。
Photos courtesy Village of 派恩赫斯特.

的 area, now called 乡村广场, is home to a broad mix of different and sometimes incompatible uses. Some of the buildings date to the creation of 派恩赫斯特, such as the 1895 steam plant, while other historic structures also remain, including a 1915 fire station and the mid-century 庄园旅馆,目前仍在使用。但是,相对于土地的固有价值,其他用途显然未充分利用土地。其中包括公共工程办公室和登台区,市政车辆的停车区,室外存储区,金属建筑物中的建筑供应业务以及消防部门培训塔。

未充分利用的示例1

未充分利用的示例2

的目标 乡村地方总体规划 将制定一个富有创意的,灵活的文档,为适应各种用途(包括非传统住宅开发)的创新分区提供基础,并提供更多的开放空间和停车位。目的是阐明一种愿景,该愿景可能导致创建一个宜居,宜居且具有经济功能的社区,以反映居民,当前房地产所有者和潜在新投资者的偏好和需求。

在进行规划过程中,考虑了六个因素:

  • 靠近历史悠久的乡村核心
  • 需要适应现有用途
  • 当前和毗邻用途的特征
  • 该地区将逐步重建的可能性
  • 派恩赫斯特’s character
  • 其公民的需求
派恩赫斯特 streetscape
派恩赫斯特’s original “old core”始建于20世纪初,拥有北卡罗来纳州之一’顶级的经典城市景观。传统的两层建筑物排列在人行道上的布局因前挫折的偶尔变化而得到增强,从而在市中心形成了稍宽的街道部分。
兰德尔·阿伦特(Randall Arendt)摄影。

村理事会于2004年任命了一个指导委员会,以提供一般指导并指导顾问团队和村民工作人员。

计划过程的主要特点是2005年进行了为期三天的活动,居民,员工和指导委员会与顾问团队合作,进行了为期三天的活动。该宪章制定了一个初始的“概念计划”,该计划后来演变成具有可视化效果和每个组件的详细说明的中间文档。指导委员会进一步完善了该概念计划。

定义研究区域:乡村空间的物理空间

A乡村广场最初占地19英亩,紧邻Pinehurst的历史中心,并在其北部,并且紧邻该村形成时期的既定居住区。后来,在北部和西部有一些可能被开发(或重新开发)的外围土地被包括在项目区域中,以确保在现有街道对面的任何开发也能满足 总体规划 准则。还决定,应在周边地区尊重该计划的街景元素,因此该区域也包括相邻的通行权,今天的总面积约为35英亩。

随着不适当的市政用途(占规划面积的三分之一)逐渐被更改或拆除,并且随着历史建筑的重新装修和重新利用,不那么兼容的私人用途的所有者很可能会随着时间的流逝而自愿搬迁到其他地点,以便重新开发这些高价值的包裹,以提供更多便利的零售,娱乐和办公空间,此外还提供各种中等密度的住房 a 增长且需求未得到充分满足。这种演变可以增强村中心零售市场的实力,同时缓解由于办公空间日益短缺而造成的部分租金压力。

的最大优势之一 乡村地方总体规划 它具有强大的物理设计元素。的 计划 显示新街道和潜在的班轮建筑物的位置,而不仅仅是显示一系列政策和目标的补充。

Village of 派恩赫斯特
乡村地方总体规划 complements the lush and historic streetscapes of the Village of 派恩赫斯特.
Photo courtesy 派恩赫斯特 Resort.

总体规划反映了公众参与期间商定的愿景,预计将创建一个连通的,可步行使用的多功能区域,提供标准房屋的替代方案,以及村庄规模的办公室和专业空间。例如,由雷博尔德协会(Raybould Associates)为该村庄准备的早期概念计划显示,新建筑面向新的和现有的街道,形成了粒度更细,有些呈直线的网格,后面是停车场。此外,它还显示了许多小空间或内部果岭,这些小空间或内部果岭通过人行道与街道和人行道相连。

可以预见,专卖店和便利店将适当地位于学习区南端的历史悠久的乡村中心附近。探索了历史建筑的可能新用途,包括在消防站举行公开会议或表演的空间,以及在蒸汽厂中使用办公室或饭店和微型啤酒厂。考虑用于蒸汽设备的其他可能用途包括晚餐剧院,艺术电影院,美食店和高档熟食店。

该计划建议,设计标准应规范新填充料结构的外观,以确保与传统的派恩赫斯特乡村特色兼容。该特征通常由一到两层具有传统倾斜屋顶的木砖建筑定义。但是,在具有“里程碑意义”的站点(例如充当“远景”的站点)上,可以使用包括冲天炉和三楼在内的较高功能。该计划还建议通过采用建筑方法来减少较大建筑物的表观质量,例如增加多个凸出的和凹陷的立面元素或屋顶窗,以增加行人规模。此外,新建筑有望与公共街道保持传统上的紧密联系,并且不会与前方停车位隔开。

目前正在进行的街景项目正在通过砖砌人行道将位于乡村广场南端的商业区与乡村中心相连。“社区路沿线的街景项目以多种方式复制了村中心街道的处理方式,因为砖是人行道和路边的首选材料,”派恩赫斯特村的布鲁斯·古尔德说 principle planner. “还将添加与村中心相同的装饰性路灯和装饰性标志杆。 这将使社区路具有与历史悠久的乡村核心区当前相同的外观。”  街景的增强和复制将继续发展 与Village Place的北部和东部接壤,希望为该地区的私人物业搭建舞台,以升级和增强其外观。

最后,由于大多数地区缺乏与历史核心和周围较旧社区的特征相协调的标本树种,因此将采取特殊措施以确保保留并补充村村广场中相对较少的重要树种。新的种植反映了派恩赫斯特的历史特色。

概念计划1概念计划2
概念计划3概念计划4

这四个图形说明了街道和潜在建筑物的位置。拟议的具有不同用途的规划区;新的街道,人行道和后巷(黄色,棕色和蓝色);以及拟议的绿色空间,新广场和商业街景。 单击以查看大图。
Graphics courtesy Village of 派恩赫斯特.
 

寻找正确的发展:2010年综合发展报告n 和2014年的提案

T他2010 综合远程计划 indicates that the Village of 派恩赫斯特 should not allow 乡村广场 to develop as a separate entity from the existing 村 center; a disconnect between the two could further deteriorate the existing 村 center. 的 综合计划 还表明,随着时间的流逝,乡村核心区的建设应逐步进行,以确保到达乡村地区,从而确保两个地区之间的连续性。

的 Carolina Hotel at 派恩赫斯特
的 Carolina Hotel at the 派恩赫斯特 Resort, perhaps the golf resort’最具标志性的建筑。
Photo courtesy 派恩赫斯特 Resort.

2012年,村委会委托进行了对该地区开发可行性的市场分析,尽管由于成本原因,该委员会没有继续执行顾问建议的收购战略或基础设施搬迁计划。两年后,提议对该区域进行详尽的1.68亿美元的目的地开发,以覆盖15英亩的乡村村规划区域的大部分。该提案的形式多种多样,包括三家精品酒店,民族品牌餐厅,水疗中心,微型酿酒厂,高档商店和杂货店,办公室以及地上零售店。在他的演讲中,开发人员说,按照他的设想,Village Place可能包括Food Network的Robert Irvine的餐厅(隔壁有录音室),NASCAR团队所有人Richard Childress的酿酒厂和Justin Timberlake’的南部酒店餐厅。

据一位专家称,虽然这个概念“在第一次脸红时引起了好评如潮”。 当地报纸上的文章 飞行员,村委会最终没有对 陆芯。理事会成员约翰·斯特里克兰德(John Strickland)说:“我还没有准备好迎接如此宏伟的发展,而市长Pro Tem约翰·卡西翁(Pro Tem John Cashion)则表示,该提议“只是好莱坞而已”。

2015年3月,村委会要求 发展金融倡议是北卡罗来纳大学政府学院的一个项目,旨在提交提案以协助乡村广场发展。目标,说 摩尔县正在进行中的合作伙伴 执行董事Pat Corso as 报告于 飞行员,是开发“基于社区的总体规划开发”的“更便捷的方法”。

市长兼前城市规划师南希·菲奥里洛(Nancy Fiorillo)表示:“最终,我们需要开发乡村广场(Village Place)网站,因为它是派恩赫斯特(Pinehurst)内最后一个真正的商业地点。”但是,她承认:“那里没有另一个小村庄了。” 乡村广场必须与Pinehurst现有的村庄核心相辅相成,而不是与其竞争。

村委会对Village Place的发展将采取何种形式,或者如何或何时进行尚无明确共识。前Pinehurst规划总监Andrea Correll总结说:“为1890年的度假胜地重建服务区是一项艰巨的任务。 。 。 。当最后一次重建是在75年前,在历史中心进行重建确实是一项壮举。”

 

 

了解Randall Arendt的其他小镇和郊区的综合用途开发项目 乡村设计:城镇规划,是经过完全修订的第二版,其中包含80%的新鲜材料和900张彩色图像。详细信息和多项评论可以在 美国规划协会图书网站。这项新工作的重点已扩展到包括最近农村地区不断增长的郊区社区的许多例子,其中包括有关基于表单的编码,低影响力开发,愿景,可持续性,绿色基础设施网络以及发展权转让的新章节。 。涉及的其他新主题包括完整的街道,零距离社区,官方地图,门户规划,重新开发商业走廊,缓解风险银行,保护春水池,水道采光以及恢复湿地,草原,林地和洪泛区。

 

兰德尔·阿伦特 是景观规划师,场地设计师,作家,讲师和倡导者“保护规划”。他是...的创始总裁 更绿色的前景 并在 自然土地信托 在宾夕法尼亚州的媒体。 2003年,他被选为皇家城镇规划学会在伦敦的会员,并于2004年当选为景观设计师的美国社会的荣誉会员。他的六本书中有 乡村设计:城镇规划,于2015年4月为美国规划协会进行了全面更新和大大扩展。

Header photo of Village of 派恩赫斯特 streetscape with sign courtesy 派恩赫斯特 Resort.

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